Penalizzato dalla crisi sanitaria, secondo Scenari Immobiliari nel 2022 il mercato degli immobili commerciali in Italia e in Europa dovrebbe dare segni di ripresa. Il condizionale è d’obbligo a causa della crisi delle materie prime e dei costi dell’energia, aggravati ora dalla guerra russa di aggressione contro l’Ucraina, ma l’istituto di ricerca prevede per quest’anno una risalita complessiva degli investimenti in Europa a oltre 37 miliardi di euro.
«Le caratteristiche della crisi sanitaria – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – hanno spinto gli operatori a fare scelte sostenute da un cauto ottimismo per il futuro. I lockdown hanno generato una variazione della domanda di acquisto verso realtà commerciali più vicine alla propria residenza. Il tema della ‘città a quindici minuti’ ha un forte impatto anche sul commercio, perché significa riscoprire i negozi di quartiere e i piccoli centri commerciali.
Per quanto riguarda la guerra in Ucraina, per ora l’effetto più evidente è la concentrazione degli investimenti nell’Europa occidentale».
Europa
Nel mercato immobiliare commerciale europeo la domanda nel 2021 ha privilegiato operazioni a minor rischio, i parchi commerciali e gli asset legati al settore alimentare, e ha espresso minor interesse per i centri commerciali – che tipicamente rappresentano una buona parte degli impieghi del settore – le high street e le attività di sviluppo.
Sul fronte delle quotazioni, il 2021 si è concluso con il segno meno, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito un calo medio del 2,3 per cento, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a un meno 1 per cento. Il calo è dovuto alla crisi che ha colpito tutte le piccole attività commerciali delle grandi città posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale.
Italia
Segnali di ripresa anche per il mercato immobiliare del commercio in Italia. Il volume totale degli investimenti registrati nel 2021, pari a 1,32 miliardi di euro, grazie al miliardo di euro raggiunto nel corso dell’ultimo quarto dell’anno, risulta inferiore del 9 per cento rispetto a quanto fatto registrare nel 2020 e di poco più del 30 per cento rispetto al 2019. Prosegue il trend negativo degli investimenti rilevato nel corso degli ultimi cinque anni.
Tuttavia, per il 2022 gli investimenti nel nostro Paese dovrebbero risalire del 10,5 per cento a oltre 1,46 miliardi di euro. Due diverse tipologie di investitori si sono affacciate cautamente sul mercato nel corso del 2021: investitori core, alla ricerca delle rare location di pregio disponibili all’interno delle principali high street nazionali o di grandi superfici commerciali e parchi commerciali; investitori opportunistici, alla ricerca di gallerie commerciali con rendimenti a doppia cifra.
Il mercato degli immobili ad uso commerciale nel corso del 2021 ha registrato un fatturato di 6,7 miliardi di euro di beni scambiati, derivanti da vendita o locazione, con un calo di poco inferiore al punto e mezzo percentuale rispetto al 2020. Una quota rilevante delle transazioni portate a termine è stata conclusa nel secondo semestre dell’anno, grazie ad attività avviate sul finire del 2020 e nel primo trimestre del 2021.
Gli investimenti, soprattutto nel secondo semestre, hanno subito un eccezionale incremento, grazie alla transazione miliardaria che ha interessato un portafoglio di immobili costituito in prevalenza da spazi commerciali situati in corrispondenza di high street milanesi e torinesi.
I capitali investiti nel corso dell’anno sono per la maggior parte (circa il 70 per cento) stranieri, con una marcata concentrazione sul mercato milanese, in crescita rispetto all’anno precedente sia in valore assoluto che in termini relativi.
Prezzi e canoni risultano ancora in contrazione seppur con dinamiche inferiori rispetto a quanto manifestato nel corso del 2020. Si stima che, per l’anno in corso, i trend di prezzi e canoni si manterranno in campo negativo con andamenti medi nazionali più contenuti, meno 2,3 per cento i canoni e meno 1,2 per cento i prezzi.
Il futuro delle secondary street
La crescita esponenziale che ha avuto l’e-commerce negli ultimi anni e il suo costante sviluppo previsto per il futuro ha inevitabilmente confermato nel 2021 la necessità di revisione del concetto classico di negozio, richiedendo al settore una proposta di forme innovative, capaci di offrire al consumatore finale un’esperienza integrata di acquisto digitale e fisico.
Contemporaneamente, le limitazioni personali imposte per contenere il propagarsi del virus hanno modificato le richieste del consumatore finale, che ha riscoperto e riconosciuto l’importanza dell’interazione sociale e il rapporto con il contesto urbano e con tutto quello che serve per vivere il quotidiano, passando da spazi per il lavoro a strutture sanitarie, bar, ristoranti, scuole, negozi, spazi per lo sport, centri culturali e luoghi per la socialità.
Al centro di queste nuove modalità stanno le secondary street, vie del commercio che attraggono un bacino di utenza prettamente locale e di massa, in forte evoluzione.
Il Rapporto commercio 2022 le esamina per sei città, indicando canoni e rendimenti, descrivendo in questo modo le tendenze in atto e prevedendo le future evoluzioni.