Con un potenziale di 320 milioni di metri quadrati, la rigenerazione urbana può diventare uno dei motori di crescita più rilevanti per l’economia italiana. È quanto emerge dalla prima edizione del Rapporto Strategico della Community Valore Rigenerazione Urbana, promosso da The European House Ambrosetti -TEHA Group e presentato a Roma mercoledì 5 novembre 2025 presso la sede di Cassa Depositi e Prestiti – Cdp, che quantifica in 1.594 miliardi di euro il contributo complessivo al Prodotto Interno Lordo nazionale attivabile da qui al 2050.
Di questi, 166 miliardi derivano dall’impatto indotto, 830 miliardi da quello indiretto e 598 miliardi dall’impatto diretto.
Il settore, se approcciato come vera e propria industria, può generare 14 milioni di unità di lavoro equivalenti a tempo pieno e produrre un moltiplicatore economico pari a 2,67: per ogni euro di valore diretto generato, se ne attivano ulteriori 1,67 nell’economia nazionale.
La novità del Report è la definizione di un solo indice per misurare il valore sociale della rigenerazione: l’Urban Regeneration Social Impact Index. Cuore del lavoro della Community è un innovativo strumento di misurazione dell’impatto sociale e territoriale dei progetti di rigenerazione urbana. L’indice, sviluppato sulla base di una metodologia proprietaria definita in collaborazione con il Politecnico di Torino e in linea con gli standard del Joint Research Centre della Commissione Europea, si basa su 45 Key Performance Indicators (KPI), di cui 40 monetizzabili, che offrono una valutazione integrata delle dimensioni economiche, sociali e ambientali di ciascun intervento.
Tra i parametri analizzati figurano la rilevanza per il territorio, la fattibilità tecnica, il controvalore economico e la qualità del progetto, con un focus particolare su equità, intergenerazionalità, integrazione urbana e competitività delle attività. L’indice si propone come uno strumento concreto di supporto per enti pubblici, investitori e operatori privati, abilitando il partenariato pubblico-privato e orientando strategie di sviluppo urbano sostenibile per generare valore reale per le comunità locali.
Nonostante l’enorme capacità di attivazione, il Rapporto segnala come la rigenerazione urbana non generi oggi valore in modo diffuso. Solo lo 0,2% del potenziale di mercato è oggi coperto dalle risorse pubbliche stanziate per il periodo 2026–2037.
«Senza misurazione non c’è governance, senza governance non c’è futuro. Attraverso la collaborazione tra pubblico e privato, la rigenerazione urbana può diventare una vera politica industriale per il Paese: capace di coniugare sostenibilità, attrazione di capitali e innovazione, generando valore sociale condiviso per territori e comunità», afferma Jacopo Palermo, Associate Partner di TEHA Group e Responsabile Real Estate & Construction.
Tre i macro-obiettivi chiave di una politica di rigenerazione per il Paese:
- Società: migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di rigenerazione), supportare la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024) e rispondere alle sfide demografiche di una società che invecchia (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite per anziani).
- Economia: aumentare l’attrattività dei territori, favorire innovazione e formazione. Ad esempio, il gap tra domanda e offerta di alloggi per studenti è ancora ampio: 477mila posti letto mancanti entro il 2027, con un rapporto studenti/posti letto in Italia del 3,8% contro una media UE del 13%.
- Ambiente: occorre ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali e cresciuto di un terzo nel decennio 2012-2022, a fronte di una media UE di −2,7%) e contrastare il consumo di suolo.
Il report individua, tuttavia, quattro criticità principali che ancora frenano la piena espansione del mercato:
- Un quadro normativo frammentato e inadeguato: nonostante i progressi del Testo Unificato sulla Rigenerazione Urbana e del Codice Correttivo degli Appalti, permane la frammentazione delle competenze e la carenza di risorse pubbliche (3,4 miliardi di euro previsti fino al 2037). Il 40% degli operatori interpellati dalla survey realizzata da TEHA giudica l’attuale impianto normativo inadeguato o insufficiente.
- Concentrazione territoriale degli investimenti: cinque grandi città italiane hanno attratto da sole il 49% degli investimenti real estate del decennio pre-Covid, mentre il 96,9% dei cittadini vive in Comuni con valori immobiliari residenziali medi inferiori alla soglia critica dei 3.000 euro/mq.
- Collaborazione pubblico-privato inefficiente: il 53% dei partecipanti alla survey TEHA giudica inadeguato l’attuale livello di cooperazione tra pubblico e privato, pur riconoscendone l’importanza (l’87% lo ritiene prioritario). Mancano strumenti condivisi per la misurazione e la monetizzazione degli impatti sociali e ambientali, sia ex-ante che ex-post.
- Carenza di competenze nella PA: si evidenzia la mancanza dei profili tecnici, economico-finanziari e multidisciplinari indispensabili per la gestione di processi complessi di rigenerazione urbana.
Il modello proposto dalla Community — attraverso l’Urban Regeneration Social Impact Index (URSII) basato su una metodologia proprietaria in linea con gli standard del JRC della Commissione Europea — introduce per la prima volta un approccio integrato per la valutazione e monetizzazione degli impatti sociali, ambientali e territoriali della rigenerazione urbana.
Oltre al valore economico, gli effetti della rigenerazione si misurano anche in termini ambientali: 7,7 milioni di tonnellate di CO₂ emesse, 34,7 miliardi di kWh l’anno di minori consumi energetici e 121 litri/giorno di minore consumo idrico pro capite.
La Community Valore Rigenerazione Urbana di TEHA, piattaforma multistakeholder che riunisce gli attori della filiera allargata della rigenerazione urbana, è nata un anno fa con gli obiettivi di favorire gli investimenti privati in tutti gli ambiti territoriali del Paese, promuovere la valutazione d’impatto come criterio guida nelle scelte d’investimento, identificare un set di KPI per misurare gli effetti economici e sociali dei progetti, rafforzare il partenariato pubblico-privato (PPP) e contribuire a semplificare i processi normativi e amministrativi che oggi rallentano gli interventi di rigenerazione urbana.
All’evento annuale di presentazione hanno partecipato: Dario Scannapieco, amministratore delegato Cdp; Jacopo Palermo, associate partner TEHA Group e responsabile Real Estate & Construction; Massimiliano Pulice, responsabile Competence Center Rigenerazione Urbana e Infrastrutture di Cdp; Mario Cucinella, fondatore e presidente di MCA; Aldo Mazzocco, Ceo Generali Real Estate; Nicola Plescia, director Ardian; Renée Schoonbeek, co-chair dell’European Placemaking Council ULI; Lucia Albano, sottosegretario di Stato per l’Economia e le Finanze; Matteo Zaupa, senior consultant TEHA Group; Patrizia Lombardi, ordinaria e vicerettrice per Campus sostenibile e Living Lab, Politecnico di Torino; Carlo Masseroli; Marco Calabrò, ordinario di Diritto amministrativo all’Università degli Studi della Campania “Luigi Vanvitelli”; Francesco Ferrari, partner DLA Piper; Marco Monaco, partner Advant Ntcm; Sara Valaguzza, ordinaria di Diritto amministrativo dell’Università degli Studi di Milano; Arianna Surace, business development manager di Deerns; Silvia Furlan, amministratore delegato di Net Engineering; Valter Bettuzzi, Cco di Garc; Niccolò Suraci, head of business development Chorus; Luca Giannelli, amministratore delegato United Consulting; Filippo Pagliani, partner e co-fondatore di Park associati; Paola Pierotti, co-founder di Ppan.