Oltre 25 milioni di lavoratori in Italia vivono in territori dinamici nei quali le industrie in sviluppo facilitano il formarsi di tensioni anche nel mercato immobiliare, con offerta in diminuzione e valori in crescita. Questo paradigma produce un fabbisogno abitativo di 840mila abitazioni, di cui circa 540mila destinate a lavoratori continuativi e circa 300mila a lavoratori stagionali. Per soddisfare tale domanda sarà necessario mettere a disposizione oltre 70 milioni di metri quadrati di superfici residenziali, mobilitando investimenti per oltre 235 miliardi di euro.
È quanto emerge dal Quarto Rapporto La casa per la città del futuro – La nuova geografia dell’abitare tra bisogno sociale e sostenibilità economica, di Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr, presentato il 18 settembre durante il 34° Forum di Rapallo.
Secondo lo studio, la disponibilità di abitazioni accessibili rappresenta oggi un’infrastruttura strategica per la competitività dei territori.
La capacità di attrarre e trattenere lavoratori qualificati, talenti e forza lavoro è infatti sempre più legata alla disponibilità di soluzioni abitative adeguate, flessibili e coerenti con il potere d’acquisto delle famiglie.
In parallelo, il mercato residenziale italiano continua a registrare una crescita delle compravendite e dei valori – le previsioni per il 2026 indicano 800mila compravendite e una crescita dei prezzi del 9,8 per cento rispetto ai dodici mesi precedenti – e deve confrontarsi con una progressiva contrazione dell’offerta, dovuta all’aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione, all’incertezza normativa e alle dinamiche economiche dei territori.
«Il tema dell’abitare, oltre che rilevante questione sociale, rappresenta oggi una leva strategica per la competitività dei territori e per la crescita economica del Paese – afferma Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari. La nostra analisi mostra come proprio nelle aree più dinamiche si concentri una quota crescente di lavoratori che, pur disponendo di un reddito, fatica a incontrare una offerta abitativa rispondente alle proprie possibilità. Sono quattro milioni i lavoratori che potrebbero trovarsi in questa condizione, numero da cui deriva una domanda potenziale di 840 mila unità abitative».
L’analisi dei 515 Sistemi Locali del Lavoro italiani (aggregazioni territoriali che riflettono i reali bacini occupazionali e produttivi nazionali, permettendo di individuare dove la crescita economica genera maggiore domanda di abitazioni per lavoratori e famiglie) mette in luce una forte correlazione tra vocazione economica dei territori, struttura reddituale degli occupati e domanda abitativa.
Proprio nei contesti economicamente più dinamici si concentra la maggior parte della domanda potenziale espressa dalla fascia grigia professionale.
Nel dettaglio, il fabbisogno abitativo complessivo stimato raggiunge le 840 mila abitazioni. Di queste, circa 410 mila si concentrano nei sistemi locali del lavoro a prevalente vocazione terziaria, 287 mila sono riconducibili ai territori a forte specializzazione turistica, 110 mila ai sistemi industriali e una parte residuale ai territori legati alle attività primarie.
Anche in uno scenario di lunghissimo periodo, il raggiungimento dell’intero fabbisogno abitativo stimato richiederebbe la messa sul mercato di circa 35 mila ulteriori abitazioni all’anno, con caratteristiche tipologiche e qualitative specifiche (per lavoratori stagionali, lavoratori temporanei, continuativi, singoli, famiglie, ecc.), prezzi e canoni calmierati e gestione attiva.
Lo studio individua, inoltre, nel recupero e nella riqualificazione del patrimonio immobiliare dismesso o sottoutilizzato, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici e nel sostegno della finanza istituzionale alcune delle principali leve per attivare questa nuova offerta residenziale.
La complessità non sta solo nel raggiungimento dei risultati, ma nella eterogeneità dei sistemi del lavoro italiani. Il rapporto, partendo da una analisi a livello nazionale per poi calarsi sugli specifici territori, ha approfondito gli oltre 500 sistemi del lavoro, restituendo una mappa della ricchezza e povertà del Paese ed evidenziando come questa non sempre sia direttamente collegata al bisogno immobiliare.
La risposta alla domanda abitativa dei lavoratori rappresenta non solo una necessità sociale, ma anche una significativa opportunità di sviluppo per l’intera filiera immobiliare italiana.
«Il mercato immobiliare deve poter considerare il segmento residenziale dell’Affordable Living come un investimento infrastrutturale – afferma Michele Beolchini di Investire Sgr. Per questo, è necessario che i capitali istituzionali, privati e pubblici siano disponibili a investire in modo significativo in questo segmento, così da consentire lo sviluppo di un’offerta abitativa coerente con le esigenze strutturali dei lavoratori italiani. Il sistema delle Sgr italiane ha già maturato competenze, track record e capacità di strutturare e gestire prodotti dedicati, lavorando insieme a investitori istituzionali e sviluppando piattaforme in grado di intercettare la domanda abitativa della cosiddetta fascia grigia».