In Italia nel 2025 si sono stipulati 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione con un canone medio mensile di 655 euro (ma ben di più a Milano, dove i prezzi raggiungono i 200 euro/mq/anno, e a Roma, con canoni che si attestano stabilmente sopra i 155 euro/mq/anno).
Sono alcuni dei dati che emergono dal rapporto La casa in locazione in Italia e in Europa presentato oggi a Milano da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Con un volume di investimenti di 55 miliardi di euro (+18,5%) in Europa il settore residenziale rimane la classe di investimento più resiliente: nonostante stock edilizi obsoleti e una crisi abitativa che richiederebbe 2,2 milioni di nuove case l’anno, il mercato della locazione continua a garantire performance economiche e occupazionali robuste.
«L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini – ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Nel campione di venti città analizzato emerge un quadro che conferma che laddove la locazione è strutturale, segmentata e in parte sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così come una delle infrastrutture che condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee. In Italia quasi otto milioni di famiglie inquilini pagano annualmente 50 miliardi di euro di canoni di locazione. Vanno aggiunti altri 6,5 miliardi di euro per le locazioni brevi».
Il 2025 è stato l’anno del consolidamento degli investimenti residenziali per il Regno Unito, che ha raddoppiato i volumi del 2024 superando i 28 miliardi di euro, e per la Germania (9,7 miliardi). A spingere la crescita è stato soprattutto l’incremento del 70% negli investimenti in Student Housing e del 10% nel multifamily delle grandi aree metropolitane. Nonostante la riduzione dei tassi d’interesse abbia favorito l’accesso al credito, l’Unione Europea sconta ancora un deficit di 650mila unità annue rispetto alla domanda reale, per un volume di investimento aggiuntivo di 150 miliardi di euro l’anno.
L’Italia segue il trend positivo: nel 2025 gli investimenti diretti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro, segnando un +40% rispetto ai 675 milioni del 2024. Le proiezioni per il 2026 sono ancora più ambiziose, con volumi stimati a 1,25 miliardi di euro. Tuttavia, il report ammonisce: nonostante la crescita, l’Italia resta all’ultima posizione tra le cinque principali economie europee. Il mercato italiano sta attirando capitali transfrontalieri e private equity interessati a strategie di “platform deal” e asset conformi ai criteri Esg, visti come l’unica risposta sostenibile a una domanda di affitto in costante aumento.
«Nel Report di quest’anno – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – abbiamo analizzato la locazione come un segmento industriale a tutti gli effetti, con l’obiettivo di superare la narrazione puramente emergenziale legata al caro affitti o alla crisi studentesca. È necessario distinguere chiaramente tra i segmenti che possono funzionare come un vero mercato, con rischi e rendimenti compatibili per il capitale privato, e quegli ambiti che devono essere riconosciuti come welfare abitativo sotto la responsabilità delle istituzioni. Il nostro report mette in luce la catena del valore della filiera: da un lato la pressione sugli inquilini per canoni e scarsità di alternative, dall’altro le incertezze regolatorie e la volatilità che frenano gli investitori. Solo dando evidenza a come si distribuiscono costi e ritorni potremo sviluppare un’offerta realmente sostenibile».
In Italia, il 2025 ha segnato il pieno superamento della fase ciclica più complessa, con un mercato della locazione che ha mostrato livelli di vitalità straordinari: sono stati oltre 1,33 milioni i nuovi contratti stipulati (+4,4% rispetto al 2024), per un volume complessivo di canoni annuali superiore agli 11,4 miliardi di euro.
Tuttavia, il Report evidenzia come questa crescita sia alimentata principalmente dalle crescenti difficoltà delle famiglie nell’accesso all’acquisto, rendendo l’affitto per molti l’unica opzione possibile. Questa pressione, unita a una strutturale carenza di offerta qualitativa e quantitativa, ha spinto i canoni medi nazionali a crescere del 5,15%, con punte eterogenee: se il mercato ordinario di bassa qualità ha ceduto l’1,5%, i mercati convenzionati legati ai nuovi Patti territoriali hanno registrato rincari fino al 15%.
«Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da un aumento dei canoni più rapido dei prezzi di vendita, dalla crescita della domanda temporanea e dalla presenza di milioni di abitazioni non utilizzate. In questo contesto, è indispensabile sviluppare una politica della locazione moderna, basata su dati certi, capitale istituzionale e un quadro urbanistico e fiscale semplificato – ha dichiarato Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. Con il nostro Osservatorio sulla Locazione intendiamo offrire strumenti concreti per rendere il mercato più accessibile ed efficiente: dalla creazione di un sistema nazionale di monitoraggio dei canoni alla promozione del Build-to-Rent, dagli incentivi per riportare sul mercato gli immobili sfitti, alla definizione di nuovi contratti e modelli abitativi più flessibili, in linea con i bisogni di studenti, lavoratori e famiglie. Se vogliamo un mercato della locazione più equo, trasparente e sostenibile – afferma Crupi – serve un nuovo patto tra pubblico e privato. Una visione che favorisca gli investimenti, acceleri i processi e consenta di ampliare l’offerta abitativa di qualità per tutte le classi sociali».
Il mercato in Italia sta vivendo una profonda trasformazione nelle tipologie contrattuali. Il contratto ordinario di lungo periodo sta perdendo centralità, coprendo oggi meno del 30% delle nuove stipule (un crollo di 30 punti percentuali rispetto al 2015). Al contrario, si registra un’esplosione dei contratti agevolati per studenti, che ormai rappresentano il 7% del totale. In particolare, spiccano i casi di Milano (+108%) e Bologna (+51%), dove il ricorso ai contratti concordati ha subito un’accelerazione senza precedenti.
La domanda prosegue il suo processo di concentrazione nei grandi poli urbani, spingendo i valori verso nuovi record: Milano si conferma la città più onerosa, raggiungendo i 200 euro/mq/anno (+10%). Roma si attesta stabilmente sopra i 155 euro/mq/anno, Bologna e Napoli registrano crescite speculari del +16%, con canoni rispettivamente di 140 euro/mq e 120 euro/mq mentre Genova supera per la prima volta i 115 euro/mq con un incremento decennale prossimo al 30%, trainato, negli ultimi anni, dalla nuova offerta residenziale disponibile in ambiti semicentrali.
Le previsioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi e un ulteriore rincaro dei canoni superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 euro/mq/anno. Una situazione che, in assenza di politiche pubbliche mirate, rischia di rendere sempre più stringente l’emergenza abitativa per le fasce di popolazione più fragili.